Registrar finca rustica a mi nombre .

[Lophez]

A ver si a alguno le ha pasado esto , resulta que he adquirido una finca  con su escritura correspondiente y todo , ahora quiero registrarla en el registro de la propiedad , y he ido a sacar al notario una copia de la herencia del fulano para aportar documentacion , y me encuentro que pone que esa finca fue adquirida por los padres del que me la vendio  por documento privado en 1942 en el registro  me dicen que si no hay escritura que el documento privado no les vale , en el resgistro que data de 1932 aun esta registrada a nombre de los anteriores propietarios  que se la vendieron , y asi esta el asunto !!  me dicen que me busque un abogado y que haga una acta de notoriedad , vamos meter el asuntillo en picapleitos con la tirria que les tengo !

[Verdamarillo]

Ni idea, pero lo que si que se es que antiguamente, todas las compra-ventas se hacian en documento privado, y algunas ni eso, de palabra y ya esta.Lo de los notarios ha sido ultimamente. Aunque yo creo que un documento, aunque sea privado si esta firmado con testigos, que es como se solia hacer entonces, algun valor tiene que tener.sAludos,

[Lophez]

claro es que era lo normal antes y el documento de compra venta lo tenemos y lo vio el notario pues ahora los listos del registro pasan de todo eso por lo que parece.. a mi me huele a impuesto encubierto para sacar pasta  no se si dejarlo asi y esperar a ver si cambian las leyes .. ahora tambien cuando se parcela una finca aunque sea el propietario hay que untar al notario de nuevo ...

[Acyl]

tranqui tio, el acta de notoriedad lo hace el notario y simplemente lo expone durante 20 dias en el tablón del municipio de la finca y si nadie se opone, ese acta se manda al registro y te lo registran, esto es, no es imprescindible abobao chupasangres, sólo notario idem...Acyl2011-09-09 01:12:10

[Lophez]

si a ver si me pasa por que estoy a ver si me vale el acta de notoriedad , por que los listos del registro prefieren expediente de dominio..

[Descargas03]

Yo tengo entendido que el acta de notoriedad la hace el notario y se expone en el tablón por 20 días hábiles. Para hacerla se basan en el catastro y si la finca no está a nombre de ese titular en el catastro, se piden testigos.

[Acyl]

el expediente de dominio es para acreditar su uso actual no el tracto, en cualquier caso tú haz lo que te diga el del registro si es registrar lo que quieres. El expte. de dominio se tramita en el juzgado y necesitas procurador y cumplir los requisitos del reglamento hipotecario: has de aportar certificado catastral, los titulos que tengas y finalmente el juzgado manda un mandamiento al registro para que lo inscriba a tu nombre.

[Lophez]

en el catrastro tengo todo en regla , en el registro el dia que fui solo habia 1 empleado  y era a ultima hora ,, no se yo , si les puedo colar lo otro .... mejor  hablare con  la oficina del notario a ver si me puede dar fe de la finca ..y si les cuela , lo del expediente de dominio  no se si me lo dirian por que la finca fue parcelada . Alcyl que quieres decir con el uso actual?  ¿si es rustica o es urbana y tiene casa ??  y eso del tracto es la venta ?

[Joseturol]

Pues para inscribir no se puede interrumpir el tracto y como se ha interrumpido, pues no se registró a nombre del padre del vendedor, pues expediente de dominio toca. Aún existiendo escritura, en vez de documento privado se podía haber interrumpido el tracto si no se hubiera registrado. Esto se solucionaría llevando al registro la escritura de la primera venta, la escritura de herencia, y tu compra. Pero no es el caso pues no vas a disponer de escritura de la primera venta porque no se hizo. Expediente de dominio: se hará una comunicación a los vecinos y se intentará encontrar a los antiguos propietarios, pasando 30 años se publica un edicto. Todo esto en el juzgado con abogado y procurador y unos 3000€  creo.

[Quiquae]

Mírate el concepto jurídico de "usucapión". La finca es tuya aun sin escritura pública
 
2º El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar.Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo

[Olveira]

me confundi pensaba que era Agroterra

 Te explico: para un acta de notoriedad de inmatriculación necesitas un documento público y que el catastro sea totalmente coincidente con dicho título.
 Para el expediente no es necesario ninguna de estas dos cosas, te vale el documento privado.
 Echale un vistazo al artículo 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria y al 298 del Reglamento Hipotecario, que seguro que te aclaran algo las cosas.

Artículo 199.
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:


Mediante expediente de dominio.

Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

Artículo 298.
1. Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los siguientes casos:


Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.
En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente.

El acta de notoriedad complementaria, tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca o fincas que se pretendan inmatricular es tenido como dueño de ellas, a juicio del Notario autorizante, y se tramitará conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, pudiendo autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que complementa.
2. La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales, las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria.
Además expresará que el asiento se practica conforme al artículo 205 de la Ley, con la limitación del artículo 207 de la misma Ley, y quedando supeditada su eficacia a la constancia registral de la publicación del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Iguales extremos se harán constar en la nota de despacho al pie del título.
3. Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.
Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo.
También podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral.
De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.
En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.

4.
Los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 de la Ley, podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva.
Venga un saludo¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡

[Lophez]

[QUOTE=Joseturol]Pues para inscribir no se puede interrumpir el tracto y como se ha interrumpido, pues no se registró a nombre del padre del vendedor, pues expediente de dominio toca. Aún existiendo escritura, en vez de documento privado se podía haber interrumpido el tracto si no se hubiera registrado. Esto se solucionaría llevando al registro la escritura de la primera venta, la escritura de herencia, y tu compra. Pero no es el caso pues no vas a disponer de escritura de la primera venta porque no se hizo. Expediente de dominio: se hará una comunicación a los vecinos y se intentará encontrar a los antiguos propietarios, pasando 30 años se publica un edicto. Todo esto en el juzgado con abogado y procurador y unos 3000€  creo.[/QUOTE] al pasar 30 años ya que fue adquirida en 1942  solo se publica en el tablon del ayuntamiento?  joer eso de los 3000 ya me dijeron que era caro pero ver la cifra  bufff

[Lophez]

joer gracias a todos ,  es que complican todo pero el acta de notoriedad deberia sobrar leche , que tengo todo , hasta la tengo en el catrastro desde  hace 11 años  . hoy llame a la notaria pero como estan con el "horario vago " de verano hasta el 30 de septiembre no habia nadie llamare el lunes a ver si me pueden hacer un arreglo que algun contacto tendran con el registro.

[Joseturol]

Se publica por edicto en el boletin oficial de la provincia. Se hace todo a través del juzgado en el procedimiento de expediente de dominio. El tema es encontrar a los herederos por si tienen algo que objetar. Como han pasado tantos años pues la ley admite que se haga a través de edicto. El tracto sucesivo significa que en el registro deben de estar registrados sucesivamente todos los propietarios  de la finca y la propiedad se demuestra con escritura publica. Los contratos privados son válidos pero no se puede registrar .

[Lophez]

y para  hacer eso solo soltar miles de euros como confeti.

[Olveira]

[QUOTE=Lophez]y para  hacer eso solo soltar miles de euros como confeti.[/QUOTE]

[Lophez]

Tengo novedades , asi que aprended para no cometer errores , antes de comprar una finca vais al registro  o lo pedis por internet una NOTA SIMPLE INFORMATIVA  (valen entre 5 y 3 euros) es  algo similar como se hace con los coches  en trafico para saber si tienen cargas o si esta de verdad a nombre del tio ese , y mirais en que estado esta la finca , mirad yo tengo que ir a por el EXPEDIENTE DE DOMINIO a huevos , por que? pues no me vale el acta de notoriedad por que la finca esta ya registrada a nombre de otros  y encima al ser de documento privado la compra del fulano en el registro se limpian el culo con el , no se quien cambio las leyes pero ya no es como antes . si no hay escritura no vale para nada , LOS DOCUMENTOS PRIVADOS HOY EN DIA VALEN TANTO COMO PAPEL DEL CULO incluso los antiguos....ya no digamos hoy en dia comprar algo por documento privado ..espero no tener que gastar mas de 3000mil euros....  lo hago por que es una finca urbana que si fuera rustica que le dieran por saco...
Lophez2011-09-22 23:17:30

[Olveira]

Lophez es lo que hay que hacer,y los documentos privados valen hoy tanto como valian antes,pero es normal por temas de seguridad juridica, para que no te vendan la finca de un vecino o el puente de Londres¡¡¡¡¡¡¡¡ademas los notarios y registradores tambien necesitan trabajo,que los pobres estan notando mucho la crisis del ladrillo, a todo esto tu explicacion ha sido muy didactica,sobre los 3000 euros,yo entiendo que deberian ser suficientes¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡un saludo¡¡

[Lophez]

si llegaran ,, voy a dormir mal unas cuantas noches.....

[XabitxubilboBR]

Buff.. a mi me paso igual, con una finca que compre hace años...
 
Tuve que hacer un expediente de dominio, abogado + procurador, y encima durante el expediente y al estar en el tablon de anuncion del ayuntamiento se personaron unos descendientes del antiguo titular oponiendose al asunto, bueno por rollos forales de aqui, por troncalidad vamos...
 
 
En resumiendo: costo mas de 3000 euros y al final lo escriture a mi nombre tras mas de año y medio de pleitos... Una completa ruina. Tu no dormiste, yo me mordi las uñas hasta convertir los dedos en muñones, y le coji al tipejo que me lo vendio de la pechera y le hice devolverme la pasta hasta que me saliera favorable el juicio.
 
Por cierto, Acyl, habla con el que te lo vendio y que corra con la mitad de los gastos, yo asi hice y accedio el tio, porque en realidad el expediente de dominio lo tendria que tramitar el y una vez a su nombre vendertelo.
 
Tramitandolo tu el expediente de dominio se ahorra él un tramite intermedio, impuestos etc etc
 
el que me lo vendio a mi tenia testamento, etc etc vamos de todo, y aun asi como te cuento: claro el no era el titular registral ...
 
Estupido por mi parte pero menos mal que arregle en entuerto, y al final corrimos a medias con todos los gastos. Por cierto tb me pago a medias el impuesto de transmisiones y demas gastos de todo tipo.  Vamos que pagamos todo a medias y una vez con la mano en  la sentencia a mi favor le pague el precio de la finca, que por cierto era una buena cantidad
 
Si me hubiera saliudo desfavorable, y vamos a suponer que lo ganan otros, yo no pagaba nada por supuesto
 
Miralo a ver, te lo aconsejo...XabitxubilboB.R.2011-09-23 17:21:10